Hipoteca en España para no residentes: requisitos, financiación y plazos

Vive en otro país y va a comprar una vivienda en España: los bancos españoles le conceden una hipoteca, en condiciones algo más estrictas que a un residente. La diferencia está sobre todo en la parte del precio que aceptan financiar y en los justificantes de ingresos que le piden.

Residente o no residente: lo que mira el banco

Para un banco español, usted es no residente si su residencia fiscal está fuera de España, es decir, en la práctica, si declara sus ingresos en otro país. Su nacionalidad no cuenta: un argentino instalado en Valencia que tributa en España pide la hipoteca como residente, y un español que vive y trabaja en París la pide como no residente.

Esta condición cambia dos cosas: el porcentaje de financiación, es decir, la parte del precio que financia el banco, y la forma en que comprueba sus ingresos. Un salario pagado por una empresa extranjera, unos alquileres cobrados en su país de residencia o una pensión de otro país se verifican con más dificultad desde Madrid o Valencia. El banco lo compensa pidiendo más documentos y una aportación mayor.

Cuánto financia el banco

Los porcentajes de financiación que conceden nuestros bancos colaboradores:

El banco calcula este porcentaje sobre el menor de dos importes: el precio de compra y el valor fijado por la tasación. Si compra por 300.000 € una vivienda tasada en 280.000 €, una financiación del 70 % da un préstamo de 196.000 €, no de 210.000 €. La diferencia se suma a su aportación.

Su aportación cubre, por tanto, el resto del precio más los gastos de compra: el impuesto de transmisiones (ITP) en la vivienda de segunda mano o el IVA en la obra nueva, la notaría, el registro, la tasación y los honorarios. Los bancos, por lo general, no financian estos gastos. El detalle, con los tipos oficiales por comunidad autónoma, está en nuestro artículo sobre los gastos de compra de una vivienda en España.

Un ejemplo de cálculo

Para un piso de 250.000 € en la provincia de Alicante, comprado por una pareja que vive fuera de España, con una financiación del 70 % y una tasación igual al precio:

• préstamo: 175.000 €;
• aportación sobre el precio: 75.000 €;
• gastos de compra que se pagan aparte: el ITP de la Comunitat Valenciana, los gastos de escrituras, la tasación y los honorarios.

El simulador gratuito hace este cálculo en 3 minutos para su comunidad autónoma y su perfil, y le envía un PDF detallado con la cuota mensual y el coste total de la operación.

Lo que el banco comprueba en su expediente

Un banco español se hace tres preguntas.

¿Cubren sus ingresos la cuota mensual?

El banco compara la cuota del nuevo préstamo, más la de sus créditos en curso, con sus ingresos netos. Un alquiler que paga en su país, una pensión alimenticia o un préstamo para el coche entran en el cálculo. Nuestro artículo cuánto me prestan para una hipoteca en España explica este cálculo.

¿Son sus ingresos estables y comprobables?

Un asalariado con contrato indefinido y varios años de antigüedad presenta el expediente más sencillo. Un autónomo, un empresario o un jubilado también puede obtener una hipoteca, con más documentos: balances, declaraciones de la renta de varios años, certificados de pensión. Unos ingresos en francos suizos, libras, dólares u otra moneda distinta del euro añaden un riesgo de cambio: si el euro sube, su cuota pesa más. Si su préstamo está en una moneda distinta de la de sus ingresos, la ley española le da derecho a convertirlo a la moneda en la que percibe la mayor parte de sus ingresos o, si reside en la Unión Europea, a la de su país de residencia.

¿Vale la vivienda el precio pagado?

Es la función de la tasación, que realiza una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España. Corre a su cargo. Nosotros la encargamos y la coordinamos con el banco.

Los documentos que debe preparar

La lista exacta depende del banco. Para un asalariado no residente, cuente como mínimo con:

• su documento de identidad o su pasaporte;
• su NIE, el número de identidad de extranjero, obligatorio para firmar la compra y el préstamo;
• sus tres últimas nóminas y su contrato de trabajo;
• sus dos últimas declaraciones de la renta;
• seis meses de extractos bancarios;
• los cuadros de amortización de sus créditos en curso;
• el contrato de reserva o de arras y la nota simple de la vivienda (el extracto del Registro de la Propiedad), si ya la ha encontrado.

Alveo Finance no se ocupa de la obtención del NIE ni de la traducción de documentos. Le decimos pronto qué traducciones exige el banco, para que pueda encargarlas mientras preparamos el expediente del préstamo.

La cuenta bancaria en España

Las cuotas se cargan en una cuenta española, normalmente abierta en el banco que concede el préstamo. Algunos bancos permiten abrirla a distancia; otros piden que pase por una oficina. Téngalo en cuenta en su calendario, sobre todo si solo piensa venir a España para la firma.

Tipos de interés y seguros

Los bancos ofrecen tipo fijo, variable (casi siempre referenciado al Euribor a 12 meses) y mixto, con un periodo fijo y después variable. A menudo rebajan el tipo si domicilia sus ingresos o contrata sus seguros. La ley les prohíbe imponerle un producto para concederle el préstamo, pero pueden condicionar una rebaja del tipo a su contratación: compare la oferta con y sin esos productos. Nuestro artículo sobre los tipos de hipoteca en España y el Euribor le ayuda a elegir.

Las etapas y los plazos

1. Simulación. En 3 minutos con nuestro simulador, con un PDF detallado.
2. Estudio de viabilidad. Su asesor comprueba que el proyecto se sostiene (ingresos, aportación, financiación posible) y le acompaña hasta la firma del mandato.
3. Preparación del expediente. Su coordinador reúne los documentos, los revisa y es su interlocutor durante todo el expediente.
4. Negociación. Su bróker presenta el expediente a nuestros bancos colaboradores (más de 10 bancos colaboradores, más de 100 contactos bancarios), negocia con ellos las condiciones y vela por el cumplimiento normativo.
5. Tasación y oferta. El banco encarga la tasación de la vivienda y después emite su oferta.
6. Plazo legal antes de la firma. El banco le entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) al menos 10 días naturales antes de la firma.
7. Cita en la notaría. Como muy tarde el día anterior a la firma, el notario que usted haya elegido le recibe de forma gratuita, comprueba que ha entendido el préstamo y lo hace constar en un acta. Después se firman la compra y el préstamo.

Si ya vive en España

Un extranjero con residencia fiscal en España, asalariado de una empresa española o autónomo en España, obtiene la hipoteca en las condiciones de los residentes: hasta el 80-90 % del precio. Los bancos miran entonces la antigüedad en el empleo y la regularidad de los ingresos en España. Si acaba de llegar, sus ingresos del año anterior suelen ser extranjeros, y el banco puede tratarle como a un no residente.

Comprar a través de una sociedad

Una sociedad española o extranjera también puede pedir un préstamo para comprar un inmueble, en general hasta el 50 % del precio a 15 años. Los bancos estudian entonces los balances de la sociedad y a menudo piden un aval personal de sus socios. Explicamos esta fórmula en el artículo invertir en España a título personal o a través de una sociedad.

Las preguntas que más nos hacen

¿Se puede obtener una hipoteca sin NIE?

No. El Registro de la Propiedad no inscribe ni la compra ni la hipoteca sin el número fiscal de cada firmante, y para un extranjero ese número es el NIE. Solicítelo en cuanto decida comprar.

¿Financia un banco español el 100 % del precio a un no residente?

No. La financiación de un no residente llega hasta el 75 % del precio, calculada sobre el menor importe entre el precio y la tasación. Los gastos de compra corren de su cuenta.

¿Tengo que viajar a España?

Al menos una vez. La ley exige una cita en persona con el notario antes de firmar el préstamo, como muy tarde el día anterior. Puede hacer coincidir esa cita y la firma en un mismo viaje. El resto del expediente se prepara a distancia.

¿Puede un jubilado obtener una hipoteca?

Sí, sobre la base de su pensión. El banco limita entonces el plazo del préstamo en función de la edad, lo que aumenta la cuota mensual. Una aportación mayor suele compensarlo.

¿Cuentan todos los ingresos que cobro en mi país?

Cuentan sus ingresos netos regulares. Las primas variables, los ingresos por alquiler y los ingresos como autónomo se tienen en cuenta según las reglas de cada banco, a menudo con una media de varios años.

Lo que cuesta nuestro acompañamiento

Cobramos 500 € de gastos de tramitación una vez prevalidado su expediente y, después, unos honorarios del 1,15 % del importe del préstamo, con un mínimo de 3.490 €, que se pagan al aceptar la oferta de préstamo. También percibimos una remuneración del banco prestamista: su importe figura en la FEIN que le entrega el banco. Estos importes cubren el estudio, la preparación del expediente, la negociación con los bancos y el seguimiento hasta la notaría. Encontrará el detalle en nuestro artículo sobre el papel de un bróker hipotecario en España.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 14.1 (FEIN, FiAE, 10 días antes de la firma), artículos 15.3 y 15.8 (cita gratuita con el notario como muy tarde el día anterior), artículo 17 (prohibición de las prácticas de venta vinculada), artículo 20.1 (conversión de un préstamo en moneda extranjera).
• NIE: Real Decreto 1155/2024, artículo 205 y Ministerio del Interior; ninguna compra ni hipoteca se inscribe en el Registro sin el número fiscal de las partes: Ley Hipotecaria, artículo 254.2.
• Tasación: Real Decreto 775/1997 (sociedades homologadas por el Banco de España) y Real Decreto-ley 24/2021, libro primero, artículo 20 (tasación aportada por el cliente).