Gastos de compra de una vivienda en España: el coste total de una compra con hipoteca

En España, el precio anunciado no cubre el coste de su compra. A él se suman un impuesto de compra, que cambia según la comunidad autónoma y según la vivienda sea nueva o de segunda mano, los gastos de las escrituras en la notaría y en el registro y, si pide una hipoteca, la tasación de la vivienda y los honorarios del bróker. Una parte de los gastos del préstamo corre a cargo del banco: así lo establece la ley desde 2019.

El impuesto de compra: ITP en la segunda mano, IVA en la obra nueva

Una vivienda de segunda mano: el ITP

La compra de una vivienda a un particular tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada comunidad autónoma fija su tipo. Los tipos generales vigentes en octubre de 2026:

Existen tipos reducidos para la compra de la vivienda habitual por menores de 35 años o familias numerosas, con condiciones de precio y de ingresos. Un no residente que compra una segunda residencia suele pagar el tipo general.

Una vivienda nueva: IVA y AJD sobre la escritura

La compra de una vivienda nueva a un promotor tributa por el IVA al 10 %, más el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura de compraventa: 1,4 % en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, 1,2 % en Andalucía y 1,5 % en Murcia. En Canarias, el IGIC sustituye al IVA: 7 % en el tipo general, con un AJD del 1 %.

Los gastos de las escrituras

La notaría y el Registro de la Propiedad cobran según aranceles fijados por el Estado. Su importe depende del precio y del número de páginas de las escrituras. El reparto de los gastos de la escritura de compraventa entre comprador y vendedor se fija en el contrato: compruebe lo que dice su contrato de arras.

Con una hipoteca, el mismo notario autoriza dos escrituras el mismo día: la de compraventa y la de préstamo. Los gastos de la escritura de préstamo no le corresponden.

Los gastos del préstamo: quién paga qué

La Ley 5/2019 reparte así los gastos de un préstamo hipotecario concedido a un particular:

La tasación debe hacerla una sociedad homologada por el Banco de España. Si ya tiene una, hecha por una sociedad homologada y todavía vigente, el banco debe aceptarla: puede revisarla, a su cargo.

La señal de las arras

El contrato de arras va acompañado de una señal, a menudo en torno al 10 % del precio. No se suma al coste: se descuenta del precio el día de la firma. Eso sí, hay que pagarla antes de tener el préstamo, y la pierde si desiste de la compra con arras penitenciales. Por eso conviene tener un acuerdo de financiación antes de firmar las arras.

Si el vendedor no es residente

Cuando compra a un vendedor no residente, debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el mes siguiente a la venta, con el modelo 211. Este importe se descuenta de lo que paga al vendedor: no le cuesta nada más, pero si lo olvida, la vivienda queda afecta al pago del impuesto del vendedor. La plusvalía municipal sigue una lógica parecida: la debe el vendedor, pero es el comprador quien la paga en su lugar si el vendedor es una persona física no residente, en la práctica mediante una retención sobre el precio.

Nuestros honorarios

Si tramita su hipoteca con Alveo Finance: 500 € de gastos de tramitación una vez prevalidado su expediente y, después, el 1,15 % del importe del préstamo con un mínimo de 3.490 €, que se pagan al aceptar la oferta de préstamo. También percibimos una remuneración del banco prestamista: su importe figura en la FEIN que le entrega el banco.

Lo que no gestionamos

El NIE y las traducciones de documentos tienen un coste, que usted paga directamente. Alveo Finance no se ocupa de ninguno de los dos. Tampoco calculamos la fiscalidad de los alquileres si alquila la vivienda.

Un ejemplo con cifras

Un piso de segunda mano en Alicante, comprado por 250.000 € por un no residente, con un préstamo del 70 % (175.000 €):

• ITP de la Comunitat Valenciana al 9 %: 22.500 €;
• gastos de tramitación y honorarios de Alveo Finance: 500 € + 3.490 € (el 1,15 % de 175.000 € da 2.012,50 €, así que se aplica el mínimo);
• notaría y registro de la escritura de compraventa, tasación: según los aranceles y la sociedad de tasación;
• notaría, registro, gestoría e impuesto de la escritura de préstamo: a cargo del banco.

Su aportación debe cubrir, por tanto, 75.000 € del precio y 26.490 € de ITP y honorarios, más los gastos de escrituras y de tasación. El simulador calcula en 3 minutos el coste total de la operación en su comunidad autónoma y le envía un PDF detallado.

Fuentes oficiales

• ITP de la Comunitat Valenciana: Ley 13/1997 de la Generalitat, artículo 13, modificada por la Ley 5/2025, artículo 33; tarifas de la Agència Tributària Valenciana.
• ITP y AJD de Andalucía: Ley 5/2021, artículos 41 y 49.
• ITP de Murcia: Decreto Legislativo 1/2010, artículo 6.1 (tipo vigente desde la Ley 3/2025).
• ITP de Cataluña: Decreto Legislativo 1/2024, artículo 641-1.
• ITP de Illes Balears: Decreto Legislativo 1/2014, artículo 10.
• ITP y AJD de Canarias: Decreto Legislativo 1/2009, artículos 31 y 36; IGIC: Decreto Legislativo 1/2025, artículos 32 y 38.
• ITP de Madrid: Decreto Legislativo 1/2010, artículo 28.
• IVA del 10 % en la vivienda nueva: Ley 37/1992, artículo 91.Uno.1.7º.
• Reparto de los gastos del préstamo: Ley 5/2019, artículos 14.1.e y 15.8; impuesto de la escritura de préstamo a cargo del banco: Real Decreto-ley 17/2018, artículo 29 del texto refundido del ITPAJD.
• Aranceles de notarios y registradores: Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989.
• Tasación: Real Decreto 775/1997 (homologación por el Banco de España); tasación aportada por el cliente: Real Decreto-ley 24/2021, libro primero, artículo 20.
• Arras penitenciales: Código Civil, artículo 1454.
• Retención del 3 % a un vendedor no residente: Agencia Tributaria, retención del adquirente (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Plusvalía municipal: texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.