Comprar vivienda en España con hipoteca: los pasos y los errores que conviene evitar

Una compra financiada en España sigue un orden preciso. Primero comprueba cuánto puede pedir prestado, después reserva la vivienda y firma un contrato de arras con una señal. El banco tasa la vivienda y emite su oferta, usted dispone de diez días antes de la firma y, por último, firma la compraventa y el préstamo el mismo día en la notaría. La mayoría de las pérdidas de dinero vienen de un compromiso firmado antes de tener la financiación asegurada.

Los pasos, en orden

1. Saber cuánto puede pedir prestado

Antes de empezar a visitar viviendas, ponga cifras a su presupuesto: financiación posible (hasta el 75 % del precio para un no residente, hasta el 80-90 % para un residente), aportación, gastos de compra y cuota mensual. El simulador lo calcula en 3 minutos y le envía un PDF detallado. Después, un asesor comprueba la viabilidad de su expediente.

2. Obtener el NIE y abrir una cuenta en España

El NIE, número de identidad de extranjero, es obligatorio para comprar y para pedir un préstamo. Solicítelo pronto, en el consulado de España en su país o en España: los plazos para conseguir cita varían mucho de una ciudad a otra. Alveo Finance no se ocupa de este trámite. La cuenta bancaria española servirá para pagar las cuotas del préstamo y suele abrirse en el banco que le presta.

3. Reservar la vivienda

Cuando encuentra la vivienda, la inmobiliaria suele proponer un contrato de reserva con un pequeño depósito, que la retira del mercado durante unos días. Lea lo que dice sobre la devolución de ese depósito si la financiación no sale adelante.

4. Comprobar la vivienda

Pida la nota simple, el extracto del Registro de la Propiedad: indica quién es el propietario y qué hipotecas y embargos pesan sobre la vivienda. Compruebe también que la construcción está en regla y que el vendedor está al corriente de los gastos de comunidad y del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

5. Firmar el contrato de arras

El contrato de arras compromete a las dos partes con una señal, a menudo en torno al 10 % del precio, y fija una fecha para la firma en la notaría. Las arras penitenciales, previstas en el Código Civil, funcionan como una salida con coste: si usted desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, le devuelve el doble.

6. Presentar la solicitud de préstamo y tasar la vivienda

El banco encarga la tasación a una sociedad de tasación homologada, y usted la paga. Su valor cuenta: la financiación se calcula sobre el menor de dos importes, el precio y el valor de tasación.

7. Recibir la oferta y respetar el plazo legal

El banco le entrega la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de la firma. Este plazo lo fija la Ley 5/2019: téngalo en cuenta al poner la fecha en sus arras.

8. Acudir a la notaría como muy tarde el día anterior

El notario que usted elija le recibe sin coste, como muy tarde el día anterior a la firma, responde a sus preguntas sobre el préstamo y lo hace constar en un acta. Sin esa cita, el préstamo no se puede firmar.

9. Firmar la compraventa y el préstamo

El mismo día, ante el mismo notario, firma la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario. El banco entrega los fondos al vendedor y usted paga el resto del precio y los gastos.

10. Pagar el impuesto de la compra e inscribir la vivienda

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de una vivienda de segunda mano se declara y se paga ante la administración tributaria de su comunidad autónoma en un plazo corto después de la firma. Después, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los importes y tipos por comunidad autónoma están en nuestro artículo sobre los gastos de compra de una vivienda en España.

Los errores que más caros salen

Firmar las arras sin aprobación de la financiación

Si el banco deniega el préstamo o se retrasa, y llega la fecha de la notaría, corre el riesgo de perder la señal. Dos protecciones: obtener una aprobación previa del banco antes de firmar e incluir en las arras una cláusula de financiación que le devuelva la señal si el préstamo se deniega. Fije la fecha de la notaría con su coordinador, que conoce los plazos del banco al que se presenta su expediente.

Una tasación inferior al precio

Si la tasación sale por debajo del precio, el banco presta menos y la diferencia se suma a su aportación. Guarde un margen, o negocie el precio con el informe en la mano.

Olvidar los gastos en el presupuesto

Por lo general, los bancos no financian los gastos de compra. Un presupuesto calculado solo sobre el precio se queda corto el día de la firma.

Pedir el NIE demasiado tarde

Sin NIE no hay firma. Una cita que llega después de la fecha de las arras retrasa todo el calendario.

Dejar el cambio de divisa para el último momento

Si sus ahorros están en dólares, pesos u otra moneda, los importes en euros de las arras y de la firma están fijados, pero lo que le cuestan en su moneda no. Programe sus transferencias con antelación a esas dos fechas.

Olvidar la retención si el vendedor no es residente

Si el vendedor no reside en España, usted debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el mes siguiente a la venta, con el modelo 211. Sin esa retención, la vivienda sigue respondiendo del impuesto del vendedor. El notario se lo recordará: inclúyala en el desglose del precio.

Pasar por alto las cargas de la vivienda

Una hipoteca sin cancelar o unos gastos de comunidad impagados aparecen en la nota simple o los conoce el administrador de la comunidad. Compruébelos antes de las arras.

De qué se encarga Alveo Finance

Su asesor estudia la viabilidad y le acompaña hasta la firma del mandato. Su coordinador prepara el expediente y sigue los plazos, desde las arras hasta la firma. Su bróker hipotecario presenta el expediente a los bancos con los que trabajamos (más de 10 bancos colaboradores, más de 100 contactos bancarios), negocia con ellos y vela por el cumplimiento normativo. Encargamos la tasación y coordinamos la cita en la notaría. No nos ocupamos ni del NIE ni de las traducciones.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 14.1 (documentos entregados 10 días antes de la firma) y artículo 15.3 (cita en la notaría como muy tarde el día anterior).
• Arras penitenciales: Código Civil, artículo 1454.
• NIE: Real Decreto 1155/2024, artículo 205 y Ministerio del Interior; ninguna compraventa ni hipoteca se inscribe en el Registro sin el número de identificación fiscal de las partes: Ley Hipotecaria, artículo 254.2.
• Tasación: Ley 5/2019, artículo 13, Orden ECO/805/2003 y Real Decreto 775/1997.
• Retención del 3 % si el vendedor no es residente: Agencia Tributaria.