Acheter en Espagne avec un crédit : les étapes du prêt, de la simulation au notaire

Un achat financé en Espagne suit un ordre précis. Vous vérifiez d'abord ce que vous pouvez emprunter, vous réservez le bien, vous signez un contrat d'arras avec un dépôt, la banque expertise le bien et émet son offre, vous disposez de dix jours avant la signature, puis vous signez l'achat et le prêt le même jour chez le notaire. La plupart des pertes d'argent viennent d'un engagement pris avant que le financement soit sûr.

Les étapes, dans l'ordre

1. Savoir ce que vous pouvez emprunter

Avant de visiter, chiffrez votre budget : quotité possible (jusqu'à 75 % du prix pour un non-résident, jusqu'à 80-90 % pour un résident), apport, frais d'achat, mensualité. Le simulateur le fait en 3 minutes et vous envoie un PDF détaillé. Un conseiller vérifie ensuite la faisabilité de votre dossier.

2. Obtenir votre NIE et ouvrir un compte en Espagne

Le NIE, numéro d'identification des étrangers, est obligatoire pour acheter et emprunter. Demandez-le tôt, au consulat d'Espagne de votre pays ou en Espagne : les délais de rendez-vous varient beaucoup d'une ville à l'autre. Alveo Finance ne s'occupe pas de cette démarche. Le compte bancaire espagnol servira aux prélèvements du prêt, le plus souvent dans la banque qui prête.

3. Réserver le bien

Une fois le bien trouvé, l'agence propose souvent un contrat de réservation avec un petit dépôt, pour retirer le bien de la vente quelques jours. Lisez ce qu'il dit du remboursement du dépôt si le financement échoue.

4. Vérifier le bien

Demandez la nota simple, l'extrait du registre de la propriété : elle indique le propriétaire, les hypothèques et les saisies qui pèsent sur le bien. Faites vérifier aussi que la construction est en règle et que le vendeur est à jour de ses charges de copropriété et de son impôt foncier.

5. Signer le contrat d'arras

Le contrat d'arras engage les deux parties avec un dépôt, souvent autour de 10 % du prix, et fixe une date de signature chez le notaire. Les arras dites pénitentielles, prévues par le Code civil espagnol, fonctionnent comme une sortie payante : si vous renoncez, vous perdez le dépôt ; si le vendeur renonce, il vous rend le double.

6. Déposer la demande de prêt et faire expertiser le bien

La banque fait réaliser une expertise (tasación) par une société agréée, à votre charge. Sa valeur compte : la quotité se calcule sur le plus bas du prix et de cette valeur.

7. Recevoir l'offre et respecter le délai légal

La banque vous remet la FEIN (fiche européenne d'information normalisée), la FiAE (fiche d'avertissements) et le projet de contrat au moins 10 jours calendaires avant la signature. Ce délai est fixé par la loi 5/2019 : prévoyez-le dans la date de vos arras.

8. Passer chez le notaire la veille au plus tard

Le notaire que vous choisissez vous reçoit gratuitement, au plus tard la veille de la signature, répond à vos questions sur le prêt et l'atteste dans un procès-verbal. Sans ce rendez-vous, la signature du prêt ne peut pas avoir lieu.

9. Signer l'achat et le prêt

Le même jour, chez le même notaire, vous signez l'acte de vente (escritura de compraventa) et l'acte de prêt hypothécaire. La banque verse les fonds au vendeur, vous payez le solde et les frais.

10. Payer l'impôt d'achat et inscrire le bien

L'impôt de transmission (ITP) dans l'ancien se déclare et se paie auprès de l'administration fiscale de votre région dans un délai court après la signature. L'acte est ensuite inscrit au registre de la propriété. Les montants et taux par région sont dans notre article sur les frais d'achat en Espagne.

Les pièges les plus coûteux

Signer les arras sans accord de financement

Si la banque refuse ou tarde, et que la date du notaire arrive, vous risquez de perdre votre dépôt. Deux protections : obtenir un accord de principe de la banque avant de signer, et prévoir dans les arras une clause de financement qui vous rend le dépôt si le prêt est refusé. Fixez la date du notaire avec votre coordinateur, qui connaît les délais de la banque visée.

Une expertise inférieure au prix

Si la tasación sort sous le prix, la banque prête moins et l'écart s'ajoute à votre apport. Gardez une réserve, ou négociez le prix avec ce rapport en main.

Oublier les frais dans le budget

Les banques ne financent en général pas les frais d'achat. Un budget calculé sur le prix seul fait défaut au moment de la signature.

Lancer le NIE trop tard

Sans NIE, pas de signature. Un rendez-vous obtenu après la date des arras retarde tout le calendrier.

Oublier la retenue sur un vendeur non-résident

Si le vendeur ne réside pas en Espagne, vous devez retenir 3 % du prix et les verser au fisc espagnol dans le mois qui suit la vente, avec le modèle 211. Sans cette retenue, le bien reste garant de l'impôt du vendeur. Le notaire vous le rappellera : prévoyez-le dans le décompte du prix.

Ignorer les charges du bien

Une hypothèque non levée ou des impayés de copropriété apparaissent sur la nota simple ou auprès du syndic. Vérifiez-les avant les arras.

Ce qu'Alveo Finance prend en charge

Votre conseiller étudie la faisabilité et vous accompagne jusqu'au mandat. Votre coordinateur monte le dossier et suit les échéances, des arras à la signature. Votre courtier présente le dossier à nos banques partenaires (plus de 10 banques, plus de 100 contacts bancaires), négocie et veille à la conformité. Nous commandons l'expertise et coordonnons le rendez-vous chez le notaire. Nous ne nous occupons ni du NIE ni des traductions.

Sources officielles

• Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 14.1 (documents remis 10 jours avant la signature), article 15.3 (rendez-vous chez le notaire la veille au plus tard).
• Arras pénitentielles : Code civil, article 1454.
• NIE : décret royal 1155/2024, article 205 et ministère de l'Intérieur ; aucune inscription d'un achat ou d'une hypothèque au registre sans le numéro fiscal des parties : loi hypothécaire, article 254.2.
• Expertise : loi 5/2019, article 13, arrêté ECO/805/2003 et décret royal 775/1997.
• Retenue de 3 % sur un vendeur non-résident : Agencia Tributaria.