Acheter à crédit en Espagne : le coût total de l'opération, frais du prêt compris

En Espagne, le prix affiché ne couvre pas le coût de votre achat. S'y ajoutent un impôt d'achat, qui change selon la région et selon que le bien est neuf ou ancien, les frais des actes chez le notaire et au registre, puis, si vous empruntez, l'expertise du bien et les honoraires du courtier. Une partie des frais du prêt reste à la charge de la banque : la loi le prévoit depuis 2019.

L'impôt d'achat : ITP dans l'ancien, TVA dans le neuf

Un bien ancien : l'ITP

L'achat d'un logement à un particulier paie l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Chaque communauté autonome fixe son taux. Les taux généraux en vigueur en octobre 2026 :

Des taux réduits existent pour l'achat d'une résidence habituelle par les moins de 35 ans ou les familles nombreuses, sous conditions de prix et de revenus. Un non-résident qui achète une résidence secondaire paie en général le taux général.

Un bien neuf : TVA et droit sur l'acte

L'achat d'un logement neuf à un promoteur paie la TVA à 10 %, plus l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) sur l'acte d'achat : 1,4 % dans la Comunitat Valenciana depuis le 1^er juin 2026, 1,2 % en Andalousie, 1,5 % en Murcie. Aux Canaries, l'IGIC remplace la TVA : 7 % au taux général, avec un AJD de 1 %.

Les frais des actes

Le notaire et le registre de la propriété facturent selon des barèmes fixés par l'État. Leur montant dépend du prix et du nombre de pages des actes. La répartition des frais de l'acte de vente entre acheteur et vendeur se fixe dans le contrat : vérifiez ce que prévoit votre contrat d'arras.

Avec un crédit, le même notaire reçoit deux actes le même jour : l'acte de vente et l'acte de prêt. Les frais de l'acte de prêt ne sont pas pour vous.

Les frais du prêt : qui paie quoi

La loi 5/2019 répartit les frais d'un prêt immobilier accordé à un particulier :

L'expertise doit être réalisée par une société homologuée par le Banco de España. Si vous en avez déjà une, faite par une société homologuée et toujours valide, la banque doit l'accepter : elle peut la vérifier, à ses frais.

Le dépôt des arras

Le contrat d'arras s'accompagne d'un dépôt, souvent autour de 10 % du prix. Il ne s'ajoute pas au coût : il s'impute sur le prix le jour de la signature. Il faut en revanche le payer avant d'avoir le prêt, et vous le perdez si vous renoncez à l'achat avec des arras pénitentielles. Obtenez donc un accord de financement avant de signer les arras.

Si le vendeur est non-résident

Quand vous achetez à un vendeur non-résident, vous devez retenir 3 % du prix et les verser à l'Agencia Tributaria dans le mois qui suit la vente, avec le modèle 211. Ce montant est déduit de ce que vous payez au vendeur : il ne vous coûte rien de plus, mais l'oublier rend le bien garant de l'impôt du vendeur. La plus-value municipale (plusvalía) suit une logique proche : elle est due par le vendeur, mais c'est l'acheteur qui la paie à sa place si le vendeur est un particulier non-résident, en pratique par une retenue sur le prix.

Nos honoraires

Si vous passez par Alveo Finance pour votre prêt : 500 € de frais d'instruction une fois votre dossier prévalidé, puis 1,15 % du montant emprunté avec un minimum de 3 490 €, dus à l'acceptation de l'offre de prêt. Nous percevons aussi une rémunération de la banque prêteuse : son montant figure dans la FEIN que la banque vous remet.

Ce que nous ne prenons pas en charge

Le NIE et les traductions de documents ont un coût, que vous réglez directement. Alveo Finance ne s'occupe ni de l'un ni des autres. Nous ne calculons pas non plus la fiscalité des loyers si vous louez le bien.

Un exemple chiffré

Un appartement ancien à Alicante, acheté 250 000 € par un non-résident, avec un prêt de 70 % (175 000 €) :

• ITP de la Comunitat Valenciana à 9 % : 22 500 € ;
• frais d'instruction et honoraires Alveo Finance : 500 € + 3 490 € (1,15 % de 175 000 € donne 2 012,50 €, le minimum s'applique) ;
• notaire et registre de l'acte de vente, tasación : selon les barèmes et la société d'expertise ;
• notaire, registre, gestion et impôt de l'acte de prêt : à la charge de la banque.

Votre apport doit donc couvrir 75 000 € de prix, 26 490 € d'ITP et d'honoraires, plus les frais d'actes et d'expertise. Le simulateur calcule le coût total de l'opération pour votre région en 3 minutes et vous envoie un PDF détaillé.

Sources officielles

• ITP de la Comunitat Valenciana : loi 13/1997 de la Generalitat, article 13, modifiée par la loi 5/2025, article 33 ; barème de l'Agència Tributària Valenciana.
• ITP et AJD d'Andalousie : loi 5/2021, articles 41 et 49.
• ITP de Murcie : décret législatif 1/2010, article 6.1 (taux en vigueur depuis la loi 3/2025).
• ITP de Catalogne : décret législatif 1/2024, article 641-1.
• ITP des Baléares : décret législatif 1/2014, article 10.
• ITP et AJD des Canaries : décret législatif 1/2009, articles 31 et 36 ; IGIC : décret législatif 1/2025, articles 32 et 38.
• ITP de Madrid : décret législatif 1/2010, article 28.
• TVA à 10 % sur le logement neuf : loi 37/1992, article 91.Uno.1.7º.
• Répartition des frais du prêt : loi 5/2019, articles 14.1.e et 15.8 ; impôt sur l'acte de prêt payé par la banque : décret-loi royal 17/2018, article 29 du texte refondu ITPAJD.
• Barèmes des notaires et des registres : décret royal 1426/1989 et décret royal 1427/1989.
• Expertise : décret royal 775/1997 (homologation par le Banco de España) ; expertise apportée par le client : décret-loi royal 24/2021, livre I, article 20.
• Arras pénitentielles : Code civil, article 1454.
• Retenue de 3 % sur un vendeur non-résident : Agencia Tributaria, retenue de l'acquéreur (article 25.2 de la loi sur l'impôt des non-résidents). Plus-value municipale : texte refondu des finances locales, article 106.