Combien pouvez-vous emprunter pour acheter en Espagne ?

Une banque espagnole fixe le montant de votre prêt avec trois limites. La première porte sur vos revenus : la mensualité ne doit pas en prendre une part trop lourde. La deuxième porte sur le bien : la banque ne finance qu'une part de son prix. La troisième porte sur le temps : la durée du prêt dépend de votre âge. Le montant que vous obtenez est le plus bas des trois.

Première limite : la part de vos revenus

La banque additionne la mensualité du futur prêt et vos crédits en cours, puis rapporte ce total à vos revenus nets mensuels. Ce rapport s'appelle le taux d'endettement (en espagnol, ratio de endeudamiento).

La loi espagnole ne fixe pas de plafond chiffré : elle oblige la banque à vérifier votre solvabilité avant de prêter, et chaque banque applique sa propre grille. En France, le Haut Conseil de stabilité financière limite en revanche le taux d'effort à 35 % de vos revenus pour les prêts accordés par des banques françaises. Ne transposez pas ce chiffre tel quel en Espagne : les banques espagnoles calculent sur vos revenus nets et regardent aussi le revenu qui vous reste après la mensualité.

Ce qui entre dans le calcul

• vos salaires, pensions ou revenus d'activité non salariée nets, sur une moyenne que la banque juge stable ;
• vos revenus locatifs, que certaines banques ne retiennent qu'en partie ;
• toutes vos mensualités en cours : prêt immobilier, crédit auto, prêt personnel ;
• un loyer, si vous restez locataire dans votre pays.

Deuxième limite : la part du prix financée

La banque ne finance qu'une part du prix, calculée sur le plus bas du prix d'achat et de la valeur d'expertise (la tasación) :

• jusqu'à 80-90 % si vous êtes résident fiscal en Espagne ;
• jusqu'à 75 % si vous êtes non-résident ;
• jusqu'à 50 % sur 15 ans pour un achat par une société.

Votre apport doit couvrir le reste du prix et tous les frais d'achat, que les banques ne financent en général pas. Avec 100 000 € d'apport, dont 30 000 € partent en frais, il vous reste 70 000 € pour le prix : à 70 % de quotité, vous pouvez viser un bien d'environ 233 000 €. Vos revenus doivent ensuite couvrir le remboursement d'un prêt de 163 000 €.

Troisième limite : la durée

Plus le prêt est long, plus la mensualité baisse et plus vous pouvez emprunter. Les banques plafonnent la durée et fixent un âge maximum à la dernière échéance : un emprunteur de 55 ans n'obtiendra pas la même durée qu'un emprunteur de 35 ans. Ces plafonds varient d'une banque à l'autre. Pour une société, la durée tombe en général à 15 ans.

Un exemple complet

Un couple vit en Belgique. Revenus nets : 6 000 € par mois. Crédit auto en cours : 300 € par mois. Ils visent un prêt sur 25 ans.

Première limite : la banque retient la part de leurs revenus qu'elle accepte de voir partir en remboursements, moins leur crédit auto en cours. Avec 6 000 € de revenus nets, cette limite leur permet d'emprunter bien plus que ce que leur apport autorise.

Deuxième limite : avec 100 000 € d'apport, dont environ 30 000 € de frais, et une quotité de 70 %, leur prêt plafonne autour de 163 000 €, comme calculé plus haut. Leur budget dépend donc de leur apport.

Le cas inverse existe : un acheteur avec un gros apport et des revenus modestes bute sur la première limite. Le simulateur calcule les trois limites à partir de votre situation, en 3 minutes, et vous envoie un PDF détaillé.

Comment emprunter un peu plus

• Soldez un petit crédit avant de déposer le dossier : chaque mensualité en moins laisse plus de place au prêt immobilier.
• Allongez la durée si votre âge le permet.
• Empruntez à deux : les revenus s'additionnent.
• Prouvez la stabilité de vos revenus non salariés avec plusieurs années de bilans.
• Visez la bonne banque : les grilles diffèrent, en particulier pour les non-résidents et les revenus en devise.

Sources officielles

• Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 11 (évaluation de la solvabilité de l'emprunteur, sans plafond chiffré).
• Règle du Haut Conseil de stabilité financière (taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans) : décision D-HCSF-2021-7, modifiée en 2023.
• Arrêté EHA/2899/2011 sur la transparence et la protection du client bancaire (BOE) : article 18 (prêt responsable : la banque évalue revenus, patrimoine, épargne, dettes et charges fixes, sans ratio chiffré).