¿Cuánto le presta un banco para comprar vivienda en España?

Un banco español fija el importe de su préstamo con tres límites. El primero tiene que ver con sus ingresos: la cuota no debe llevarse una parte demasiado grande de ellos. El segundo, con la vivienda: el banco solo financia una parte de su precio. El tercero, con el tiempo: el plazo del préstamo depende de su edad. El importe que obtiene es el más bajo de los tres.

Primer límite: la parte de sus ingresos

El banco suma la cuota del futuro préstamo y las de los créditos que ya paga, y compara ese total con sus ingresos netos mensuales. Esa proporción es la ratio de endeudamiento.

La ley española no le pone un tope en cifras: obliga al banco a evaluar su solvencia antes de prestar, y cada banco aplica sus propios criterios. Los límites que rigen en su país de residencia no se aplican a una hipoteca española. En Francia, por ejemplo, el Haut Conseil de stabilité financière limita la tasa de esfuerzo al 35 % de los ingresos en los préstamos que conceden los bancos franceses. No traslade a España la regla de su país tal cual: los bancos españoles calculan sobre sus ingresos netos y miran también cuánto le queda para vivir después de pagar la cuota.

Qué entra en el cálculo

• sus salarios, pensiones o ingresos netos como autónomo, en una media que el banco considere estable;
• sus ingresos por alquiler, que algunos bancos solo tienen en cuenta en parte;
• todas las cuotas que ya paga: hipoteca, préstamo del coche, préstamo personal;
• un alquiler, si sigue viviendo de alquiler en su país.

Si cobra en dólares, pesos u otra moneda, el banco compara esos ingresos con una cuota en euros, así que el cambio del día del estudio también influye en el resultado.

Segundo límite: la parte del precio financiada

El banco solo financia una parte del precio, calculada sobre el menor de dos importes, el precio de compra y el valor de tasación:

• hasta el 80-90 % si es residente fiscal en España;
• hasta el 75 % si es no residente;
• hasta el 50 % a 15 años para una compra a través de una sociedad.

Su aportación tiene que cubrir el resto del precio y todos los gastos de compra, que los bancos no suelen financiar. Con 100.000 € de aportación, de los que 30.000 € se van en gastos, le quedan 70.000 € para el precio: si el banco le financia hasta el 70 %, puede aspirar a una vivienda de unos 233.000 €. Después, sus ingresos tienen que cubrir la devolución de un préstamo de 163.000 €.

Tercer límite: el plazo

Cuanto más largo es el préstamo, más baja es la cuota y más puede pedir prestado. Los bancos ponen un plazo máximo y una edad máxima al pagar la última cuota: un solicitante de 55 años no obtendrá el mismo plazo que uno de 35. Estos topes varían de un banco a otro. Para una sociedad, el plazo suele bajar a 15 años.

Un ejemplo completo

Una pareja vive en Bélgica. Ingresos netos: 6.000 € al mes. Préstamo del coche en curso: 300 € al mes. Buscan un préstamo a 25 años.

Primer límite: el banco toma la parte de sus ingresos que acepta ver destinada a devolver préstamos, menos el préstamo del coche que ya pagan. Con 6.000 € de ingresos netos, este límite les permite pedir mucho más de lo que su aportación les autoriza.

Segundo límite: con 100.000 € de aportación, de los que unos 30.000 € son gastos, y una financiación de hasta el 70 %, su préstamo se queda en torno a 163.000 €, como se ha calculado más arriba. Su presupuesto depende, por tanto, de su aportación.

El caso contrario también existe: un comprador con mucha aportación e ingresos modestos choca con el primer límite. El simulador calcula los tres límites a partir de su situación, en 3 minutos, y le envía un PDF detallado.

Cómo pedir un poco más

• Cancele un préstamo pequeño antes de presentar el expediente: cada cuota que desaparece deja más margen para la hipoteca.
• Alargue el plazo si su edad lo permite.
• Pida el préstamo entre dos: los ingresos se suman.
• Demuestre la estabilidad de sus ingresos como autónomo con las cuentas de varios años.
• Elija el banco adecuado: los criterios cambian de uno a otro, sobre todo para no residentes y para ingresos en otra moneda.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 11 (evaluación de la solvencia del prestatario, sin tope en cifras).
• Regla del Haut Conseil de stabilité financière en Francia (tasa de esfuerzo del 35 %, plazo de 25 años): decisión D-HCSF-2021-7, modificada en 2023.
• Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE): artículo 18 (préstamo responsable: el banco evalúa ingresos, patrimonio, ahorro, deudas y gastos fijos, sin ratio en cifras).