Tipos de hipoteca en España: fijo, variable o mixto, y el papel del Euribor
Alveo Finance · Publicado el 21 de octubre de 2026 · 5 min de lectura · Lire en français · Read in English
En resumen
En España, las hipotecas variables y mixtas suelen seguir el Euribor a 12 meses. Elegir entre fijo, variable y mixto es decidir quién asume el riesgo de tipos: usted o el banco.
Un banco español le propondrá tres fórmulas: un tipo fijo durante todo el plazo, un tipo variable que se revisa cada año o cada semestre, o un tipo mixto, fijo durante unos años y después variable. Los préstamos variables y mixtos suelen seguir el Euribor a 12 meses. Elegir entre ellos es decidir quién asume el riesgo de una subida de tipos: usted o el banco.
Las tres fórmulas
| Fórmula | Cómo evoluciona el tipo | Para quién |
|---|---|---|
| Fijo | El mismo tipo del primer al último mes. | Quiere conocer cada cuota mensual de antemano. |
| Variable | Un índice (casi siempre el Euribor a 12 meses) más un diferencial fijo, que se revisan en fechas fijas. | Acepta cuotas que cambian y apuesta por un índice estable o a la baja. |
| Mixto | Fijo los primeros años, después variable. | Quiere previsibilidad al principio, cuando el capital pendiente es más alto. |
El Euribor a 12 meses, el índice de los préstamos variables
El Euribor es el tipo al que los grandes bancos de la zona euro se prestan dinero entre ellos. El Euribor a 12 meses corresponde a los préstamos a un año. En España, su media mensual es uno de los índices oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios, y el Banco de España la publica cada mes.
En septiembre de 2026, el Euribor a 12 meses se situó en el 3,247 %, frente al 2,954 % de agosto de 2026 y al 2,172 % de un año antes, en septiembre de 2025: algo más de un punto de subida en doce meses.
Cómo se calcula su tipo variable
Su tipo = Euribor a 12 meses + diferencial fijado en el contrato. El diferencial no cambia durante toda la vida del préstamo. En cada revisión, el banco toma el valor del índice publicado en la fecha prevista en el contrato, le suma el diferencial y recalcula la cuota.
Lo que la ley prohíbe
- Una cláusula suelo: desde la Ley 5/2019, un contrato a tipo variable no puede fijar un límite a la bajada del tipo. Si el Euribor baja, su tipo baja.
- Un interés negativo: la misma ley precisa que el interés no puede ser negativo. Si el Euribor se vuelve lo bastante negativo como para anular su diferencial, su tipo se queda en cero.
Lo que cuesta una subida del Euribor
En un préstamo variable, una subida del Euribor se traslada a su cuota en la revisión siguiente, durante todo el periodo hasta la revisión posterior. Entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026, el índice subió algo más de un punto. El simulador calcula el efecto de una subida así en su propio préstamo. Para un residente que cobra en euros, se nota en el presupuesto. Para un no residente que cobra en francos suizos, libras, dólares u otra moneda distinta del euro, se suma al riesgo de cambio.
El simulador compara en 3 minutos la cuota mensual a tipo fijo, variable y mixto para su proyecto, y le envía un PDF detallado.
Amortizar anticipadamente: lo que el banco puede cobrar
La Ley 5/2019 limita la compensación que el banco puede pedirle si devuelve todo o parte del préstamo antes de tiempo:
| Tipo de préstamo | Compensación máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros años (el contrato elige una de las dos opciones). Nada después. |
| Fijo | 2 % del capital amortizado durante los 10 primeros años, después 1,5 %. |
Si piensa vender o amortizar en los próximos diez años, este punto pesa en la elección de un tipo fijo. En un mixto, el contrato indica qué regla se aplica durante el periodo fijo. Pasar de variable a fijo a lo largo del préstamo cuesta como máximo el 0,05 % del capital durante los tres primeros años, y después nada.
Las rebajas del tipo ligadas a otros productos
Los bancos españoles anuncian a menudo un tipo «bonificado»: el tipo baja si domicilia sus ingresos, contrata su seguro de hogar o un seguro de vida, o una tarjeta. La ley prohíbe imponer estos productos para conceder el préstamo, pero permite estas ofertas combinadas siempre que el banco le muestre la diferencia con la oferta sin esos productos. Compare las dos en coste total: un seguro caro puede anular la rebaja del tipo.
Para comparar dos ofertas, fíjese en la TAE (tasa anual equivalente): incluye los gastos y los productos exigidos. El TIN (tipo de interés nominal) solo refleja el tipo de interés.
Cómo elegir
- Elija un tipo fijo si una subida de la cuota en la revisión pondría en apuros su presupuesto, o si sus ingresos están en una moneda distinta del euro.
- Fíjese en el mixto si prevé devolver una parte importante del capital en los primeros años.
- Valore el variable si tiene margen en su presupuesto y acepta cuotas que cambian cada año.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 17 (prácticas de venta vinculada y combinada), artículos 21.3 y 21.4 (ni cláusula suelo ni interés negativo), artículo 23 (compensación por reembolso anticipado y por paso a tipo fijo).
- Euribor a 12 meses, índice oficial: Orden EHA/2899/2011, artículo 27 y Circular 5/2012 del Banco de España.
- Valores publicados: resolución del Banco de España de 1 de octubre de 2026 (septiembre de 2026), de 1 de septiembre de 2026 (agosto de 2026), de 1 de octubre de 2025 (septiembre de 2025); tabla de tipos de referencia oficiales del Banco de España.
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