Taux de prêt immobilier en Espagne : fixe, variable ou mixte, et le rôle de l'Euribor
Alveo Finance · Publié le 21 octobre 2026 · 4 min de lecture · Read in English · Leer en español
En bref
En Espagne, les prêts variables et mixtes suivent le plus souvent l'Euribor 12 mois. Choisir entre fixe, variable et mixte revient à décider qui porte le risque de taux : vous ou la banque.
Une banque espagnole vous proposera trois formules : un taux fixe sur toute la durée, un taux variable revu chaque année ou chaque semestre, ou un taux mixte, fixe pendant quelques années puis variable. Les prêts variables et mixtes suivent le plus souvent l'Euribor 12 mois. Votre choix revient à décider qui porte le risque d'une hausse des taux : vous ou la banque.
Les trois formules
| Formule | Comment le taux évolue | Pour qui |
|---|---|---|
| Fixe | Le même taux du premier au dernier mois. | Vous voulez connaître chaque mensualité à l'avance. |
| Variable | Un indice (l'Euribor 12 mois le plus souvent) plus une marge fixe, revus à date fixe. | Vous acceptez des mensualités qui bougent, en pariant sur un indice stable ou en baisse. |
| Mixte | Fixe les premières années, puis variable. | Vous voulez de la visibilité au début, quand le capital restant dû est le plus élevé. |
L'Euribor 12 mois, l'indice des prêts variables
L'Euribor est le taux auquel les grandes banques de la zone euro se prêtent entre elles. L'Euribor 12 mois correspond aux prêts à un an. En Espagne, sa moyenne mensuelle fait partie des indices officiels de référence pour les prêts immobiliers, et le Banco de España la publie chaque mois.
En septembre 2026, l'Euribor 12 mois s'élevait à 3,247 %, contre 2,954 % en août 2026 et 2,172 % un an plus tôt, en septembre 2025 : un peu plus d'un point de hausse en douze mois.
Comment se calcule votre taux variable
Votre taux = Euribor 12 mois + marge fixée dans le contrat. La marge ne bouge pas pendant toute la durée du prêt. À chaque révision, la banque prend la valeur de l'indice publiée à la date prévue dans le contrat, l'ajoute à la marge et recalcule la mensualité.
Ce que la loi interdit
- Un plancher de taux : depuis la loi 5/2019, un contrat à taux variable ne peut pas fixer de limite à la baisse. Si l'Euribor baisse, votre taux baisse.
- Un taux négatif : la même loi précise que l'intérêt ne peut pas être négatif. Si l'Euribor devient assez négatif pour effacer votre marge, votre taux s'arrête à zéro.
Ce que coûte une hausse de l'Euribor
Sur un prêt variable, une hausse de l'Euribor se répercute sur votre mensualité à la révision suivante, pour toute la période jusqu'à la révision d'après. Entre septembre 2025 et septembre 2026, l'indice a pris un peu plus d'un point. Le simulateur chiffre l'effet d'une telle hausse sur votre propre prêt. Pour un résident payé en euros, il se lit dans le budget. Pour un non-résident payé en francs suisses ou en livres, il s'ajoute au risque de change.
Le simulateur compare en 3 minutes la mensualité en fixe, en variable et en mixte pour votre projet, et vous envoie un PDF détaillé.
Rembourser par anticipation : ce que la banque peut facturer
La loi 5/2019 plafonne la compensation que la banque peut vous demander si vous remboursez tout ou partie du prêt en avance :
| Type de prêt | Plafond de la compensation |
|---|---|
| Variable | 0,25 % du capital remboursé pendant les 3 premières années, ou 0,15 % pendant les 5 premières années (le contrat retient l'une des deux options). Rien ensuite. |
| Fixe | 2 % du capital remboursé pendant les 10 premières années, puis 1,5 %. |
Si vous comptez revendre ou rembourser dans les dix ans, ce point pèse dans le choix d'un fixe. Pour un mixte, le contrat précise quelle règle s'applique pendant la période fixe. Passer d'un variable à un fixe en cours de prêt coûte au plus 0,05 % du capital pendant les trois premières années, puis rien.
Les réductions de taux liées à d'autres produits
Les banques espagnoles affichent souvent un taux « bonifié » : le taux baisse si vous domiciliez vos revenus, prenez leur assurance habitation ou une assurance décès, ou une carte. La loi interdit d'imposer ces produits pour obtenir le prêt, mais autorise ces offres combinées à condition que la banque vous montre la différence avec l'offre sans ces produits. Comparez les deux en coût total : une assurance chère peut annuler la baisse de taux.
Pour comparer deux offres, regardez la TAE (tasa anual equivalente), l'équivalent du TAEG français : elle intègre les frais et les produits exigés. Le TIN (tipo de interés nominal) ne donne que le taux d'intérêt.
Comment choisir
- Prenez du fixe si une hausse de la mensualité à la révision mettrait votre budget en tension, ou si vos revenus sont dans une autre monnaie que l'euro.
- Regardez le mixte si vous prévoyez de rembourser une grosse partie du capital dans les premières années.
- Envisagez le variable si vous avez de la marge dans votre budget et que vous acceptez des mensualités qui bougent chaque année.
Sources officielles
- Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 17 (ventes liées et combinées), article 21.3 et 21.4 (ni plancher ni taux négatif), article 23 (compensation pour remboursement anticipé et passage au taux fixe).
- Euribor 12 mois, indice officiel : arrêté EHA/2899/2011, article 27 et circulaire 5/2012 du Banco de España.
- Valeurs publiées : résolution du Banco de España du 1er octobre 2026 (septembre 2026), du 1er septembre 2026 (août 2026), du 1er octobre 2025 (septembre 2025) ; tableau des taux de référence officiels du Banco de España.
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