Prêt immobilier en Espagne pour un non-résident : conditions, quotité et délais

Vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse et vous achetez en Espagne : les banques espagnoles vous prêtent, à des conditions un peu plus strictes que pour un résident. La différence tient surtout à la part du prix qu'elles acceptent de financer et aux justificatifs qu'elles demandent sur vos revenus.

Résident ou non-résident : ce que regarde la banque

Pour une banque espagnole, vous êtes non-résident si votre résidence fiscale est hors d'Espagne, en pratique si vous déclarez vos revenus dans un autre pays. Votre nationalité ne compte pas : un Français installé à Valencia et imposé en Espagne emprunte comme un résident, un Espagnol qui vit et travaille à Lyon emprunte comme un non-résident.

Ce statut change deux choses : la quotité, c'est-à-dire la part du prix que la banque finance, et la manière dont elle vérifie vos revenus. Un salaire versé par un employeur étranger, des loyers perçus en France ou une pension suisse se vérifient plus difficilement depuis Madrid ou Valence. La banque compense en demandant plus de documents et un apport plus élevé.

Combien la banque finance

Les quotités accordées par nos banques partenaires :

La banque calcule cette part sur le plus bas de deux montants : le prix d'achat et la valeur fixée par l'expertise bancaire (la tasación). Si vous achetez 300 000 € un bien expertisé à 280 000 €, une quotité de 70 % donne un prêt de 196 000 €, pas de 210 000 €. L'écart s'ajoute à votre apport.

L'apport couvre donc le reste du prix, plus les frais d'achat : l'impôt de transmission (ITP) dans l'ancien ou la TVA dans le neuf, le notaire, le registre, l'expertise et les honoraires. Les banques ne financent en général pas ces frais. Le détail, avec les taux officiels par région, se trouve dans notre article sur les frais d'achat immobilier en Espagne.

Un exemple de calcul

Pour un appartement de 250 000 € dans la province d'Alicante, acheté par un couple qui vit en France, avec une quotité de 70 % et une expertise au prix :

• prêt : 175 000 € ;
• apport sur le prix : 75 000 € ;
• frais d'achat à financer en plus : l'ITP de la Comunitat Valenciana, les frais d'actes, la tasación et les honoraires.

Le simulateur gratuit fait ce calcul en 3 minutes pour votre région et votre profil, et vous envoie un PDF détaillé avec la mensualité et le coût total de l'opération.

Ce que la banque vérifie dans votre dossier

Une banque espagnole se pose trois questions.

Vos revenus couvrent-ils la mensualité ?

Elle rapporte la mensualité du nouveau prêt, plus vos crédits en cours, à vos revenus nets. Un loyer que vous payez en France, une pension alimentaire ou un crédit auto entrent dans le calcul. Notre article combien emprunter en Espagne détaille ce calcul.

Vos revenus sont-ils stables et vérifiables ?

Un salarié en CDI depuis plusieurs années présente le dossier le plus simple. Un professionnel à son compte, un chef d'entreprise ou un retraité emprunte aussi, avec plus de pièces : bilans, avis d'imposition sur plusieurs années, relevés de pension. Des revenus perçus en francs suisses ou en livres ajoutent un risque de change : si l'euro monte, votre mensualité pèse plus lourd. Si votre prêt est libellé dans une autre monnaie que celle de vos revenus, la loi espagnole vous donne le droit de le convertir dans la monnaie où vous percevez l'essentiel de vos revenus, ou, si vous résidez dans l'Union européenne, dans celle de votre pays de résidence.

Le bien vaut-il le prix payé ?

C'est le rôle de la tasación, une expertise réalisée par une société agréée et inscrite au Banco de España. Elle est à votre charge. Nous la commandons et la coordonnons avec la banque.

Les documents à préparer

La liste exacte varie selon la banque. Pour un salarié non-résident, comptez au minimum :

• votre pièce d'identité ou votre passeport ;
• votre NIE, le numéro d'identification des étrangers, obligatoire pour signer l'achat et le prêt ;
• vos trois derniers bulletins de salaire et votre contrat de travail ;
• vos deux derniers avis d'imposition ;
• six mois de relevés bancaires ;
• les tableaux d'amortissement de vos crédits en cours ;
• le contrat de réservation ou d'arras et la nota simple du bien (l'extrait du registre de la propriété), si vous avez déjà trouvé.

Alveo Finance ne s'occupe pas de l'obtention du NIE, ni des traductions de documents. Nous vous disons tôt lesquelles la banque exige, pour que vous puissiez les lancer en parallèle du dossier de prêt.

Le compte bancaire espagnol

Les mensualités sont prélevées sur un compte espagnol, le plus souvent ouvert dans la banque qui prête. L'ouverture à distance est possible dans certaines banques, d'autres demandent un passage en agence. Prévoyez-la dans votre calendrier, surtout si vous ne venez en Espagne que pour la signature.

Taux et assurances

Les banques proposent du fixe, du variable (le plus souvent indexé sur l'Euribor 12 mois) et du mixte, avec une période fixe puis variable. Elles accordent souvent une réduction de taux si vous domiciliez vos revenus ou souscrivez leurs assurances. La loi leur interdit de vous imposer un produit pour obtenir le prêt, mais elles peuvent conditionner une réduction de taux à sa souscription : comparez l'offre avec et sans ces produits. Notre article sur les taux en Espagne et l'Euribor aide à choisir.

Les étapes et les délais

1. Simulation. En 3 minutes sur notre simulateur, avec un PDF détaillé.
2. Étude de faisabilité. Votre conseiller vérifie que le projet tient (revenus, apport, quotité possible) et vous accompagne jusqu'à la signature du mandat.
3. Montage du dossier. Votre coordinateur réunit les pièces, les vérifie et reste votre interlocuteur pendant tout le dossier.
4. Négociation. Votre courtier présente le dossier à nos banques partenaires (plus de 10 banques, plus de 100 contacts bancaires), discute des conditions avec elles et veille à la conformité.
5. Expertise et offre. La banque fait expertiser le bien puis émet son offre.
6. Délai légal avant la signature. La banque vous remet la FEIN (fiche européenne d'information normalisée) et la FiAE (fiche d'avertissements) au moins 10 jours calendaires avant la signature.
7. Rendez-vous chez le notaire. Au plus tard la veille de la signature, le notaire que vous avez choisi vous reçoit gratuitement, vérifie que vous avez compris le prêt et l'atteste dans un procès-verbal. La signature de l'achat et du prêt suit.

Si vous vivez déjà en Espagne

Un étranger résident fiscal en Espagne, salarié d'une entreprise espagnole ou à son compte en Espagne, emprunte aux conditions des résidents : jusqu'à 80-90 % du prix. Les banques regardent alors l'ancienneté dans l'emploi et la régularité des revenus en Espagne. Si vous venez d'arriver, vos revenus de l'année précédente sont souvent étrangers : la banque peut alors vous traiter comme un non-résident.

Acheter via une société

Une société espagnole ou étrangère peut aussi emprunter pour acheter un bien, en général jusqu'à 50 % du prix sur 15 ans. Les banques étudient alors les bilans de la société et demandent souvent une caution de ses associés. Nous détaillons ce montage dans l'article investir en Espagne en nom propre ou via une société.

Les questions qu'on nous pose le plus

Peut-on emprunter sans NIE ?

Non. Le registre de la propriété n'inscrit ni l'achat ni l'hypothèque sans le numéro fiscal de chaque signataire, et pour un étranger ce numéro est le NIE. Lancez la demande dès que vous décidez d'acheter.

Une banque espagnole finance-t-elle 100 % du prix pour un non-résident ?

Non. La quotité d'un non-résident va jusqu'à 75 % du prix, calculée sur le plus bas du prix et de l'expertise. Les frais d'achat restent à votre charge.

Faut-il venir en Espagne ?

Au moins une fois. La loi impose un rendez-vous en personne chez le notaire avant la signature du prêt, au plus tard la veille. Vous pouvez faire coïncider ce rendez-vous et la signature sur un même séjour. Le reste du dossier se monte à distance.

Un retraité peut-il emprunter ?

Oui, sur la base de sa pension. La banque limite alors la durée du prêt en fonction de son âge, ce qui augmente la mensualité. Un apport plus élevé compense souvent.

Mes revenus en France comptent-ils en entier ?

Vos revenus nets réguliers comptent. Les primes variables, les revenus locatifs et les revenus non salariés sont retenus selon des règles propres à chaque banque, souvent sur une moyenne de plusieurs années.

Ce que coûte notre accompagnement

Nos honoraires sont de 1,15 % du montant emprunté, avec un minimum de 3 490 €, dus à l'acceptation de l'offre de prêt, après 500 € de frais d'instruction demandés une fois votre dossier prévalidé. Nous percevons aussi une rémunération de la banque prêteuse : son montant figure dans la FEIN que la banque vous remet. Ils couvrent l'étude, le montage, la négociation avec les banques et le suivi jusqu'au notaire. Le détail est dans notre article sur le rôle d'un courtier en Espagne.

Sources officielles

• Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 14.1 (FEIN, FiAE, 10 jours avant la signature), article 15.3 et 15.8 (rendez-vous gratuit chez le notaire la veille au plus tard), article 17 (ventes liées interdites), article 20.1 (conversion d'un prêt en devise).
• NIE : décret royal 1155/2024, article 205 et ministère de l'Intérieur ; aucune inscription d'un achat ou d'une hypothèque au registre sans le numéro fiscal des parties : loi hypothécaire, article 254.2.
• Expertise : décret royal 775/1997 (sociétés homologuées par le Banco de España) et décret-loi royal 24/2021, livre I, article 20 (expertise apportée par le client).