Investir dans l'immobilier en Espagne à crédit : en nom propre ou via une société
Alveo Finance · Publié le 21 octobre 2026 · 4 min de lecture · Read in English · Leer en español
En bref
Pour un investissement locatif en Espagne, la banque finance différemment un particulier et une société. En nom propre, la quotité suit votre statut de résident ou de non-résident. Via une société, elle descend en général jusqu'à 50 % sur 15 ans.
Pour acheter un bien à louer en Espagne, deux montages existent : emprunter en votre nom, ou faire acheter et emprunter une société. La banque ne les traite pas de la même façon. En nom propre, elle finance jusqu'à 75 % du prix si vous êtes non-résident, jusqu'à 80-90 % si vous êtes résident. Via une société, elle finance en général jusqu'à 50 % du prix, sur 15 ans.
Acheter en nom propre
C'est le montage le plus simple. La banque étudie vos revenus personnels comme pour une résidence secondaire et prend une hypothèque sur le bien.
- Quotité : jusqu'à 75 % du prix pour un non-résident, jusqu'à 80-90 % pour un résident fiscal en Espagne, sur le plus bas montant entre le prix et la valeur d'expertise.
- Durée : la durée habituelle d'un prêt immobilier, limitée par votre âge à la dernière échéance.
- Revenus retenus : vos revenus actuels. Les banques comptent rarement les loyers attendus d'un bien que vous n'avez pas encore acheté.
Acheter via une société
Une société, espagnole (souvent une SL, l'équivalent d'une SARL) ou étrangère, achète le bien et emprunte. La banque étudie alors la société.
- Quotité : en général jusqu'à 50 % du prix.
- Durée : en général 15 ans, plus courte qu'un prêt à un particulier.
- Garanties : les banques demandent souvent la caution personnelle des associés en plus de l'hypothèque.
- Documents : statuts, numéro fiscal de la société, bilans et comptes de résultat des derniers exercices, identité et NIE des associés et du gérant, justificatifs de revenus des cautions.
Une société récente, sans bilan, se finance plus difficilement : la banque reporte alors son analyse sur les associés. Quand un associé se porte caution d'un prêt garanti par un logement, la loi espagnole sur le crédit immobilier s'applique aussi : remise de la fiche d'information au moins 10 jours avant la signature, rendez-vous gratuit chez le notaire la veille au plus tard.
Les deux montages côte à côte
| En nom propre | Via une société | |
|---|---|---|
| Part du prix financée | Jusqu'à 75 % (non-résident), jusqu'à 80-90 % (résident) | Jusqu'à 50 % |
| Durée | Selon votre âge | En général 15 ans |
| Analyse de la banque | Vos revenus personnels | Les comptes de la société, et souvent les associés |
| Apport nécessaire | 30 à 40 % du prix plus les frais (non-résident) | La moitié du prix plus les frais |
| Délai de mise en place | Celui d'un prêt classique | Plus long si la société est à créer |
Ce qu'il faut trancher avant de choisir
Le choix entre nom propre et société a des conséquences fiscales, en Espagne et dans votre pays : impôt sur les loyers, sur la revente, sur la transmission. Alveo Finance ne calcule pas cette fiscalité : faites chiffrer les deux montages par un conseiller fiscal avant de signer quoi que ce soit. Nous chiffrons en revanche le coût total de l'achat et le financement possible dans chaque cas.
Deux questions orientent souvent la décision :
- Combien d'apport voulez-vous immobiliser ? À 50 % de quotité, une société doit apporter la moitié du prix, frais en plus.
- Combien de biens prévoyez-vous ? Pour un seul appartement, le nom propre suffit souvent. Pour plusieurs biens, une société peut se justifier, sous réserve de l'avis fiscal.
Le coût total d'un investissement à crédit
À l'achat, les frais s'ajoutent au prix : ITP dans l'ancien ou TVA dans le neuf, notaire, registre, tasación, honoraires. Ensuite viennent chaque année l'impôt foncier (IBI), la copropriété, l'assurance, l'entretien, la gestion locative et la vacance entre deux locataires. Un rendement calculé sur le seul prix d'achat surestime ce que le bien vous rapporte.
Le simulateur calcule en 3 minutes le financement possible et le coût total de l'achat, en nom propre ou via une société, et vous envoie un PDF détaillé.
Sources officielles
- Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 2.1 (application dès que l'emprunteur ou la caution est une personne physique), article 14.1 (délai de 10 jours) et article 15.3 (rendez-vous chez le notaire).
- NIE des associés et du gérant : décret royal 1155/2024, article 205 ; aucune inscription d'un achat ou d'une hypothèque au registre sans le numéro fiscal des parties : loi hypothécaire, article 254.2.
Informations légales. Alveo Finance Management, S.L. (NIF B27611433), Calle Purísima 5, 33, 46001 Valencia, Espagne. Intermédiaire de crédit immobilier inscrit au registre des intermédiaires de crédit immobilier du Banco de España sous le code E756 (inscription du 6 juillet 2026), vérifiable ici. Autorité de supervision : Banco de España. Intermédiaire non lié ; notre service de conseil n'est pas indépendant au sens du décret royal 309/2019. Rémunération : 500 € de frais d'instruction, puis 1,15 % du montant du prêt avec un minimum de 3 490 €. Nous percevons aussi une rémunération de la banque prêteuse, dont le montant figure dans la FEIN. Réclamations : finance@alveo.co, puis le Departamento de Conducta de Entidades du Banco de España. Assurance de responsabilité civile professionnelle : Lloyd's Insurance Company, S.A. Cet article informe : il ne constitue pas une offre de prêt, qui dépend de l'étude de solvabilité et de l'offre contraignante de la banque.
