Financer une résidence secondaire en Espagne avec un crédit
Alveo Finance · Publié le 21 octobre 2026 · 4 min de lecture · Read in English · Leer en español
En bref
Une résidence secondaire se finance en Espagne comme un achat de non-résident : la banque prête jusqu'à 75 % du prix. La différence se joue sur le budget annuel, que beaucoup d'acheteurs sous-estiment.
Une résidence secondaire en Espagne se finance comme tout achat de non-résident. La banque prête jusqu'à 75 % du prix, sur une durée qui dépend de votre âge, et vérifie que vos revenus portent la mensualité en plus de vos charges dans votre pays. Le point que beaucoup d'acheteurs sous-estiment se trouve ailleurs : ce que le bien coûte chaque année, prêt compris.
Ce que la banque finance
Pour une résidence secondaire, vous êtes en général non-résident fiscal en Espagne. Les banques financent alors jusqu'à 75 % du plus bas montant entre le prix et la valeur d'expertise (tasación). Votre apport couvre le reste du prix et l'ensemble des frais d'achat, détaillés dans notre article sur les frais d'achat en Espagne.
La banque regarde vos revenus dans votre pays et les charges que vous y gardez : votre crédit ou votre loyer en France, vos autres prêts. La mensualité espagnole s'ajoute à tout cela. Notre article combien emprunter en Espagne détaille le calcul.
Le budget de chaque année
Au-delà de la mensualité, une résidence secondaire en Espagne génère des charges fixes, que vous y passiez deux semaines ou six mois.
| Poste | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Impôt foncier (IBI) | Taxe municipale annuelle calculée sur la valeur cadastrale du bien. Chaque commune fixe son taux entre 0,4 % et 1,10 % de cette valeur pour un bien urbain, avec des majorations possibles. |
| Charges de copropriété (comunidad) | Entretien des parties communes, piscine, jardins, gardiennage : elles varient beaucoup d'une résidence à l'autre. Demandez le montant et les derniers procès-verbaux d'assemblée avant de signer. |
| Assurance | La banque exige une assurance qui couvre le bien hypothéqué. Elle peut proposer la sienne : la loi l'autorise à baisser votre taux si vous la prenez, pas à l'imposer. |
| Impôt sur le revenu des non-résidents | Même sans le louer, un non-résident déclare chaque année un revenu fictif égal à 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si elle a été révisée récemment), imposé à 19 % pour un résident de l'Union européenne et à 24 % pour les autres, avec le modèle 210. Un décret-loi du 6 octobre 2026, pas encore validé par le Congrès au 20 octobre 2026, prévoit un nouveau barème à partir de 2027. |
| Eau, électricité, entretien | Les abonnements courent toute l'année. Comptez l'entretien d'un jardin ou d'une piscine si le bien en a un. |
Alveo Finance ne calcule pas l'impôt des non-résidents ni la fiscalité d'une éventuelle location. Faites-les chiffrer par un conseiller fiscal. Nous chiffrons en revanche le coût total de l'achat : prix, ITP ou TVA, arras, notaire, registre, tasación, honoraires.
Et si vous louez quelques semaines par an ?
Beaucoup d'acheteurs comptent sur quelques semaines de location pour couvrir une partie des charges. Deux précautions avant d'intégrer ces loyers à votre budget. La location touristique se règle commune par commune et région par région, avec des déclarations et parfois des interdictions : vérifiez ce qui s'applique au bien visé avant de signer les arras. Et une banque prend rarement en compte des loyers futurs et incertains pour calculer ce qu'elle vous prête.
Résident ou non-résident : quand votre statut change
Si vous prévoyez de vous installer en Espagne d'ici quelques années, votre statut aux yeux de la banque dépendra de votre résidence fiscale au moment de la demande. Un résident fiscal en Espagne peut emprunter jusqu'à 80-90 % du prix. Une fois installé, vous pouvez aussi renégocier votre prêt avec votre banque.
Les questions à régler avant de chercher
- Quel apport pouvez-vous mobiliser sans toucher à votre épargne de précaution ?
- Quelle mensualité pouvez-vous porter en plus de vos charges actuelles ?
- Quel budget annuel acceptez-vous pour un logement que vous occupez quelques semaines ?
- Comptez-vous louer, et la commune le permet-elle ?
Le simulateur répond aux deux premières en 3 minutes et vous envoie un PDF détaillé avec le coût total de l'opération.
Sources officielles
- IBI : texte refondu des finances locales, article 72.
- Revenu imputé des non-résidents : Agencia Tributaria ; texte refondu de l'impôt des non-résidents, articles 24.5 et 25.1.a.
- Décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre 2026 (BOE-A-2026-20823), en attente de validation par le Congrès.
- Loi 5/2019 du 15 mars sur les contrats de crédit immobilier (BOE) : article 17 (ventes liées interdites, ventes combinées autorisées).
Informations légales. Alveo Finance Management, S.L. (NIF B27611433), Calle Purísima 5, 33, 46001 Valencia, Espagne. Intermédiaire de crédit immobilier inscrit au registre des intermédiaires de crédit immobilier du Banco de España sous le code E756 (inscription du 6 juillet 2026), vérifiable ici. Autorité de supervision : Banco de España. Intermédiaire non lié ; notre service de conseil n'est pas indépendant au sens du décret royal 309/2019. Rémunération : 500 € de frais d'instruction, puis 1,15 % du montant du prêt avec un minimum de 3 490 €. Nous percevons aussi une rémunération de la banque prêteuse, dont le montant figure dans la FEIN. Réclamations : finance@alveo.co, puis le Departamento de Conducta de Entidades du Banco de España. Assurance de responsabilité civile professionnelle : Lloyd's Insurance Company, S.A. Cet article informe : il ne constitue pas une offre de prêt, qui dépend de l'étude de solvabilité et de l'offre contraignante de la banque.
