Invertir en inmuebles en España con hipoteca: a su nombre o a través de una sociedad
Alveo Finance · Publicado el 21 de octubre de 2026 · 4 min de lectura · Lire en français · Read in English
En resumen
Para una inversión en alquiler en España, el banco no financia igual a un particular que a una sociedad. A su nombre, el porcentaje financiado depende de si es residente o no residente. A través de una sociedad, suele llegar hasta el 50 % a 15 años.
Para comprar un inmueble destinado al alquiler en España hay dos fórmulas: pedir el préstamo a su nombre o que una sociedad compre el inmueble y pida el préstamo. El banco no las trata igual. A su nombre, financia hasta el 75 % del precio si usted es no residente y hasta el 80-90 % si es residente. A través de una sociedad, suele financiar hasta el 50 % del precio, a 15 años.
Comprar a su nombre
Es la fórmula más sencilla. El banco estudia sus ingresos personales, como para una segunda residencia, y constituye una hipoteca sobre el inmueble.
- Financiación: hasta el 75 % del precio para un no residente, hasta el 80-90 % para un residente fiscal en España, sobre el menor de dos importes: el precio o el valor de tasación.
- Plazo: el plazo habitual de un préstamo hipotecario, limitado por su edad al vencimiento de la última cuota.
- Ingresos que se tienen en cuenta: sus ingresos actuales. Los bancos rara vez cuentan los alquileres esperados de un inmueble que aún no ha comprado.
Comprar a través de una sociedad
Una sociedad, española (a menudo una sociedad limitada, SL) o extranjera, compra el inmueble y pide el préstamo. El banco estudia entonces la sociedad.
- Financiación: en general, hasta el 50 % del precio.
- Plazo: en general 15 años, menos que un préstamo a un particular.
- Garantías: los bancos suelen pedir el aval personal de los socios además de la hipoteca.
- Documentos: estatutos, número de identificación fiscal (NIF) de la sociedad, balances y cuentas de pérdidas y ganancias de los últimos ejercicios, documento de identidad y NIE de los socios y del administrador, justificantes de ingresos de los avalistas.
Una sociedad de creación reciente, sin balances, se financia con más dificultad: el banco traslada entonces su análisis a los socios. Cuando un socio avala un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda, también se aplica la ley española de crédito inmobiliario: entrega de la FEIN al menos 10 días antes de la firma y cita gratuita en la notaría, como tarde el día anterior.
Las dos fórmulas, frente a frente
| A su nombre | A través de una sociedad | |
|---|---|---|
| Parte del precio financiada | Hasta el 75 % (no residente), hasta el 80-90 % (residente) | Hasta el 50 % |
| Plazo | Según su edad | En general 15 años |
| Análisis del banco | Sus ingresos personales | Las cuentas de la sociedad y, a menudo, los socios |
| Aportación necesaria | Del 30 al 40 % del precio más los gastos (no residente) | La mitad del precio más los gastos |
| Plazo de puesta en marcha | El de un préstamo hipotecario normal | Más largo si hay que crear la sociedad |
Lo que conviene decidir antes de elegir
Elegir entre comprar a su nombre o mediante una sociedad tiene consecuencias fiscales, en España y en su país de residencia: impuestos sobre los alquileres, sobre la venta y sobre la transmisión. Alveo Finance no calcula esa fiscalidad: pida a un asesor fiscal que cuantifique las dos fórmulas antes de firmar nada. Sí calculamos el coste total de la compra y la financiación posible en cada caso.
Dos preguntas suelen orientar la decisión:
- ¿Cuánta aportación quiere inmovilizar? Con una financiación de hasta el 50 % del precio, la sociedad debe aportar la mitad del precio, más los gastos.
- ¿Cuántos inmuebles prevé comprar? Para un solo piso, comprar a su nombre suele bastar. Para varios inmuebles, una sociedad puede tener sentido, siempre que lo confirme su asesor fiscal.
El coste total de una inversión con hipoteca
En la compra, los gastos se suman al precio: ITP en segunda mano o IVA en obra nueva, notaría, registro, tasación y honorarios. Después llegan cada año el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la comunidad, el seguro, el mantenimiento, la gestión del alquiler y los periodos sin inquilino. Una rentabilidad calculada solo sobre el precio de compra sobrestima lo que le aporta el inmueble.
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Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 2.1 (se aplica cuando el prestatario o el fiador es una persona física), artículo 14.1 (plazo de 10 días) y artículo 15.3 (cita en la notaría).
- NIE de los socios y del administrador: Real Decreto 1155/2024, artículo 205; ninguna compra ni hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad sin el número de identificación fiscal de las partes: Ley Hipotecaria, artículo 254.2.
Información legal. Alveo Finance Management, S.L. (NIF B27611433), Calle Purísima 5, 33, 46001 Valencia, España. Intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España con el código E756 (inscripción del 6 de julio de 2026), compruébelo aquí. Autoridad de supervisión: Banco de España. Intermediario no vinculado; nuestro servicio de asesoramiento no es independiente en el sentido del Real Decreto 309/2019. Remuneración: 500 € de gastos de tramitación y, después, el 1,15 % del importe del préstamo con un mínimo de 3.490 €. También percibimos una remuneración del banco prestamista, cuyo importe figura en la FEIN. Reclamaciones: finance@alveo.co y, después, el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Seguro de responsabilidad civil profesional: Lloyd's Insurance Company, S.A. Este artículo es informativo: no constituye una oferta de préstamo, que depende del estudio de solvencia y de la oferta vinculante del banco.
