¿Préstamo en su país o hipoteca en España para comprar en España?

Para financiar una compra en España desde otro país, tiene dos caminos. El banco de su país puede prestarle, casi siempre con una garantía sobre un inmueble que usted ya tiene allí. O un banco español puede prestarle con una hipoteca sobre la vivienda que compra. Los dos tienen sentido. La elección depende de lo que acepte poner como garantía, de su aportación y de sus plazos.

Pedir el préstamo en su país

Cómo funciona

El banco de su país conoce sus ingresos y su historial: el expediente avanza más rápido y en su idioma. A cambio, rara vez presta sobre un inmueble situado en el extranjero, que no podría embargar con facilidad. Por eso suele pedir una garantía en su país: una hipoteca sobre su vivienda habitual, o la pignoración de ahorros o de un seguro de vida.

Las reglas que se aplican

Un préstamo concedido por un banco de su país sigue las reglas de su país. En Francia, por ejemplo, son las del Haut Conseil de stabilité financière: una tasa de esfuerzo máxima del 35 % de los ingresos y un plazo máximo de 25 años, salvo excepciones reguladas. Si ya tiene un préstamo en curso sobre su vivienda, estos límites reducen pronto lo que puede pedir de más.

Lo que gana

• un interlocutor que ya conoce, en su idioma;
• la posibilidad de comprar en España como un comprador al contado, sin cláusula de financiación en el contrato de arras;
• una vivienda en España libre de hipoteca, más fácil de revender.

Lo que compromete

• su inmueble en su país como garantía, lo que le expone en su vivienda habitual;
• los gastos de la garantía en su país;
• un límite de endeudamiento que tiene en cuenta todos sus préstamos.

Pedir el préstamo en España

Cómo funciona

El banco español constituye una hipoteca sobre la vivienda comprada. Para un no residente, financia hasta el 75 % del precio, calculado sobre el menor de dos importes, el precio y el valor de tasación. El resto del precio y todos los gastos corren de su cuenta.

Lo que gana

• su patrimonio en su país queda fuera de la garantía;
• la ley española pone a cargo del banco parte de los gastos del préstamo: los aranceles notariales de la escritura de préstamo, los gastos de inscripción en el Registro y los de gestoría;
• la elección entre tipo fijo, variable o mixto;
• ningún tope de endeudamiento en cifras en la ley: cada banco aplica sus propios criterios.

Lo que compromete

• una aportación mayor: al menos el 30-40 % del precio más los gastos, con los porcentajes de financiación habituales para no residentes;
• un expediente con los justificantes de su país presentados en la forma que el banco espera;
• una cuenta bancaria en España y su NIE antes de la firma;
• una tasación a su cargo y los plazos legales antes de la firma: al menos 10 días naturales entre la entrega de la oferta y la notaría.

Las dos opciones, una al lado de la otra

Cómo decidir

Compare las dos ofertas por su coste total, no solo por el tipo de interés: en España, la TAE; en su país, el indicador equivalente (en Francia, el TAEG); y, en los dos casos, los gastos de la garantía. Si cobra en una moneda distinta del euro, sume el coste del cambio. Después, hágase dos preguntas. ¿Acepta poner su vivienda en su país como garantía? ¿Tiene una aportación que cubra el 30-40 % del precio y los gastos? Si la respuesta a la primera es no, se impone el camino español. Si la respuesta a la segunda es no, el préstamo en su país suele ser la única opción.

Para saber cuánto le prestaría un banco español, use el simulador: 3 minutos, gratis, con un PDF detallado para comparar con la oferta del banco de su país.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): artículo 14.1.e (reparto de los gastos del préstamo) y artículo 14.1 (plazo de 10 días antes de la firma).
• Regla del Haut Conseil de stabilité financière en Francia (tasa de esfuerzo del 35 %, plazo de 25 años): decisión D-HCSF-2021-7, modificada en 2023.